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Housing / 住宅の記事 (1/2)

アーリーリタイアとミニマルハウス(最小限の家)の相性はとても良い

アーリーリタイア後は3年ほど福岡県でUR(都市再生機構)住宅に住んでいましたが、昨年(2020年)、地元に戻るタイミングで約18坪(58m2)のミニマルハウス(最小限の家)を購入しました。
(関連過去エントリ↓)
「スペースも時間もお金も‟Room(余分)”が大切です」
「‟50歳の家造り”にはメリットがたくさん」
「ミニマルハウス(最小限の家)はコスト的にも良いことだらけ」
「賃貸→持家派に転向するので住居コストを比較してみた」

今月は初めての固定資産税(家屋分)の納付書が届き、さっそく支払いを行いました。金額は以下のとおり(↓)。

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課税標準額(資産価値):4,592,887円(購入年度より▲30%減価償却済み)
固定資産税:32,150円(0.7%※通常1.4%から新築後3年間50%減免)
都市計画税:4,500円(0.1%)
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家屋に係る税金合計:36,650円(年額)
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思ったより安くないですか?賃貸なら1か月分の家賃に満たない金額ですね。
ちなみに支払いはnanacoで行いました(リクルートカードで1.2%還元)。自治体では今後税金の支払いにQRコードの順次導入するそうで、来年はPayPayで払えそうです。
(過去エントリー↓)
「【R1年度確定申告・納税編】ベストな住民税支払い方法を考える」

基本的に自宅にかかるコストは年間でこれだけです(実家の敷地内に建てたので土地の固定資産税は現時点で負担無し)。当たり前ですが更新料も無く、(新築なので)修繕費もしばらくはかからないでしょう。

大きなポイントは、やはり平家1LDKのミニマルハウス(最小住宅)にしたことで、これが維持コストにも地味に効いています。

設計の段階では『やっぱり2階建て』とか、『念のためもう1部屋』とか、『寝室を1廻り大きく』など、かなり誘惑があったのですが、結局のところ、‟生活の為の最小限のスペース”にしたのが正解でした。

そもそも若い時と違って、頻繁に友人やお客さんを招待する機会は無いですし、モノと一緒で『いつか使うかも』とか、『念のために』といったスペースは一切不要です。実際そういう場面に出くわした時は、その為のスペース(ホテルや倉庫等)を借りたり、用意すれば良いのです。

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維持コスト以外にも個人的に感じる一戸建てのメリットを付け加えます。

これは結果論ですが、アーリーリタイアして田舎で一戸建て生活をしていると圧倒的に人との接触機会が少ないです。つまり潜在的なコロナ感染の危険性がぐっと下がります。隣の家には高齢の両親が住んでいるので、このタイミングで戸建てという決断をして本当に良かったです。
(過去エントリー→)「アーリーリタイアは最高の感染症対策です」

他にも庭に小さな畑があるので、ちょっとした畑仕事が出来るのも良いですね。いろいろと手がかかりますが、時間も潰れますし、コロナ禍でなかなかジムにも行けない中、体力・筋力維持にもなっています。

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そんなわけで、アーリーリタイアとミニマルハウス(最小限の家)、いろんな意味でとても相性が良いです!少なくても我が家の場合、賃貸を継続するよりずいぶんと快適に生活できています。

もし現在リタイア後の住処として小さな一戸建てを検討中の方がいれば、(ポジショントークを理解頂いた上で)ぜひお勧めしたいです。
むろん一時的なキャッシュの大幅目減りは覚悟しないといけませんが(苦笑)、それさえ許容できるなら、老後の住まいと感染症への不安がかなり解消されると思います。

(おわり)

注文住宅を造るにあたり、このシリーズはとても参考になりました(↓)。
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スペースも時間もお金も‟Room(余分)”が大切です



このブログを訪れる人には最も興味の無い話題と思いつつ(汗)、家造りのエントリーです。

何度か書いたとおり、昨年(2020年)実家敷地内に18坪(約58m2)のミニマルハウス(極小住宅)を建てました。9月に引越したのでもうすぐ半年になりますが、特に間取りに関しては試行錯誤しただけあってかなり満足しています。

(関連過去エントリー↓)
「‟50歳の家造り”にはメリットがたくさん」
「ミニマルハウス(最小限の家)はコスト的にも良いことだらけ」
「賃貸→持家派に転向するので住居コストを比較してみた」

これくらい小さな家の場合、ふつうは居住スペースを多く取るため、『ホール(廊下)無し』のレイアウトにすることが多いんです。つまり玄関から直接リビングにアクセスしたり、リビングから直接トイレやバスルームに行くような間取りですね。

ですが、我が家はあえて廊下を2畳分(写真)と、さらに元々ウォーク‟イン”クローゼットだったところをウォーク‟スルー”に変更して1畳分の通路を設けたので、合計3畳分(5.4m2)のスペースを通路として配置しています。
58m2の狭い家で5.4m2(約9%)を通路が占めている訳ですから、一見かなりの無駄に思えます。。。

が、実はこの9%の余分なスペースが大きなゆとりと機能を生み出しているんです!

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例えば、1)回遊レイアウト機能

ホール→LDK、ホール→寝室にそれぞれアクセスできることで、LDK/寝室間の扉も加えて、いわゆる回遊レイアウトが完成します。これが思っていた以上に便利で、特に現在リモートワークをしている為、各部屋を介さない動線が確保出来たことで非常に助かってます。
(関連過去エントリー↓)
「セミリタイイーのWork From Home (ワークフロムホーム)」

他にも、2)エリアの分離機能

LDKや寝室などの共有エリアと、洗面所・バスルームなどの個室エリアの間に廊下を設けることで(=エリアの分離)、特にトイレやお風呂などのプライベートスペースをゆったりゆっくり使うことが出来ます。
以前、リビング隣(壁向こう)にトイレがある間取りのアパートに住んでいましたが、音が気になって全く集中できませんでした(笑)。これ、間取りを考える時には思った以上に重要なポイントです。

このように、新しい自宅はホール(廊下)という余分なスペースを設けることで、快適で便利な機能を生み出すことができました。

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ところでRoom(余分)が大切なのは家の間取りに限りません。

『時間』については、以前のエントリーでも書きました。

FIRE・アーリーリタイア後、時間に‟余白”が出来た分、新しい挑戦だけでなく、今までやっていたこともより丁寧に、じっくり取り組むことが出来ています。これはリタイアして初めて分かった効能です。
(関連過去エントリー↓)
「アーリーリタイイーの“ていねい”な暮らし」

『お金』についても同じことがあてはまりそうです。

最近は市場が好調なので、皆さんポートフォリオがリスク資産できっちきちじゃありませんか?(笑)
こんな時こそリバランスをして、現金や国債などの非リスク資産、あるいは数年分の生活防衛資金など、‟余剰”資金をしっかり確保しておきましょう。

非リスク資産の割合は、いろんな指標がありますが、定石は(自分の年齢)%でしょうか?
自分の場合、リスク:非リスク資産比率=52:48%です。資産額に対してちょっと安全サイドに降りすぎな気もしますが、3月のコロナショック時の暴落(リスク資産が約35%毀損)を思い起こせば、自己のリスク耐性も考慮した上でちょうど良い比率でした。
(関連過去エントリー↓)
「コロナショックは格好の“リスク許容度チェッカー”だった?」

皆さんも、まずは十分なRoom(余剰資金)を確保した上で、安全運転で資産運用を進めましょう(自戒をこめて)。

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無理やりまとめます。

スペースも時間もお金も、Room(=余計・余剰部分)を持つことが思ってる以上に大切です。
何事もゆとりをもって、自分の人生を上手くコントロールして行きたいものですね。

(おわり)

‟50歳の家造り”にはメリットがたくさん

45歳でアーリーリタイアしましたが、既に3年が経たったので今やアラフィフです。時の流れは残酷です(笑)。

過去エントリーに書いたとおり、今年1年の大きな個人プロジェクトは、地元にUターンして家(注文住宅)を建てることでした。
具体的には今年の2月頃に着手し(工務店との打ち合わせ開始)、8月に完成、9月に引越し完了というタイムラインでした。思っていたよりスピーディーでしたね。
(関連過去エントリー↓)
「不動産登記を自分でやってみる」
「ミニマルハウス(最小限の家)はコスト的にも良いことだらけ」
「住宅費用をライフスパンで振り返る」
「賃貸→持家派に転向するので住居コストを比較してみた」

さて新居に住み始めて約1ヵ月経ち、ようやく落ち着いて来たので、この辺りで‟アラフィフで家を建てることのメリット”を振り返ってみたいと思います。

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1.終の棲家として計算出来る。
 
日本の木造住宅の寿命は約30年と言われています。よって50歳前後で家を建てることで、程よくメンテナンスすれば、(身も蓋も無い言い方ですが)たぶん寿命まで持つでしょう。
 逆に、20代、30代で多額のローンを背負って家を建てても、ローンを払い終わった頃には、老後の住宅をまた検討しなければなりません(建て直すか、あるいは大幅なリフォームを行うか)。これは、金銭的に大きな負担です。
なので仕事でチャンスも多い(=移動も多い)若年時期は社宅や賃貸で踏ん張って、ある程度残りのキャリアが読める50歳前後で家を買う、というのは悪い選択肢ではないと思います。

2.家族構成が今後大きく変わらない。

ありがちなのが、子供が小さい時に大きな家を建てて(それはそれで子育て時期には正解と思われる)、子供が独立し夫婦2人になって大きな家を持て余す、という状態です。50歳前後になると、(子供がいてもいなくても)今後の家族構成がある程度予測できるので、生涯に渡っての生活様式に合わせた家のサイズ・仕様を決めることが出来ます。
更に、老後を見据えて最初からバリアフリー設計を盛り込めることも大きなメリットですね。

3.それまでの経験から‟理想の家”が出来上がる。

振り返れば、自分の家を建てるまでに(結婚後だけでも)6回引越しました。つまりその数、いろんな賃貸住宅に住んだことになります。さすがにそれだけの数に住むと、自分たちが快適で且つ好みの間取り・設備仕様のイメージが明確に出来上がります。そうしたタイミングで注文住宅を設計すれば、きっと過不足ない家が出来上がると思います。
実際、サイズ的にも大きすぎず小さすぎず、また設備や仕様面でもかゆい所に手が届いた、非常に満足する家が出来上がりました。(はじめて家を建てた時にありがちな)あそこをもっとこうすれば良かった~的な面が、今のところぜんぜんありません!

4.リタイア後の賃貸契約の不安が無くなる。

現在の日本では無職となってからの賃貸契約は依然としてハードルが高いです。仮に65歳でリタイアしても、平均余命まで約20年、きっとどこかのタイミングで賃貸契約を更新しなければなりません。幸いにも市営住宅やURが生活圏にあれば良いですが、無い場合には老後の住まいが見つからないという問題に直面します。そういった不安が無くなるだけでも、アラフィフで自宅を確保するのは一つのセーフティネットとなるでしょう。
(関連過去エントリー→)「アーリーリタイア後の住居問題を考える」

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一方のデメリットですが、人生で一番充実した時期(20~30代)に、思い描くような理想の家に住めない、という側面はあります。もし転勤の可能性が無く、かの地にずっと留まることを決めたなら、結婚後すぐに思い切って家を買うというのもまた正解です(老後の住処問題はそれはそれで別に考える必要あり)。

賃貸vs持家もしかり、家を買うタイミングについても、1つの正解はありません。が、アラフィフで家を買った当事者として(ポジショントークとして)今回は良い面をリストアップしてみました。もし誰かの参考になれば嬉しいです。
(関連過去エントリー→)「自由とは複数の選択肢を持つこと」

(おわり)

(↓このシリーズは自宅を設計するにあたりとても参考になったのでお勧めです)


不動産登記を自分でやってみる

世の中、自分でやれば出来なくはないが、専門家(いわゆる士業が多い)に依頼することで、時間や安心を買う方法があります。

自動車の車庫証明取得や車検なんかが良く知られていますよね。前者は時間があれば誰でも出来ますし、後者は車の整備に関する知識と技術があれば、自分でやった方が安いです。

不動産(建物や土地)の登記もそういったものの1つです。
今回、自宅を新築するにあたり、自分で不動産の登記をやってみました。何せアーリーリタイア(セミリタイア)済みで時間はたっぷりありますからね。

ところで「不動産登記法」によると、“登記は自分で行うのが原則”とのこと。ほとんどの人は士業におまかせ(委任)していると思いますが、そちらが“例外”となるわけです。そういうことなら、自分でやってみるしかありません!

事前にいろいろ調べた結果、私のケース(親の土地に新築の建物だけを建てる場合)で、必要な登記は、

『建物表題登記』・・・土地家屋調査士に依頼すると相場は8~10万円
『所有権保存登記』・・・司法書士に依頼すると相場は2~7万円

の2つということが判りました。上記の相場を考慮すれば、自分で登記することで約13万円の節約になりました。デカい!が、それなりに時間と作業量もかかったので、実際にやってみた感想としては、、、(時間や興味のある人を除いて)専門家に依頼した方が良いかも(苦笑)。

個人的には、(自分でやることで)不動産登記に関する知識が得られてすごく勉強になりましたけどね。

ちなみに、住宅ローンを組むケースでは、

『抵当権登記』

を行う必要があるので、個人で登記を行うにはグッとハードルがあがります。なぜなら、貸出を行う側(銀行とその司法書士)から(個人登記を)断られる可能性が大きいからです。逆に言えば、抵当権(ローン)を設定する必要が無い場合は、チャレンジする価値はあると思います。

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さて、不動産登記に関しては、取得する物件や所有形態よっていろいろな制約や条件があるので、このエントリーでは具体的な登記方法までは言及しません。その代わり、参考になった本やサイトをいくつか紹介します。

まずこの本(↓)。不動産登記を自分で行う為の包括的な知識から、実際に“書面で登記を行う方法”について具体例と共に書かれています。まずはこの本を読んで、基本的な知識を得るとともに、対象物件が自分で登記出来そうか判断しましょう。



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次に、上記のような書籍はほとんどが“書面での申請”を前提としていますが、(実際に個人で登記を行った経験から)今現在、強くお勧めするのは“オンライン申請”です。
市販のソフトもあるようですが、法務省の「登記・供託申請用総合ソフト」を使って申請するのが、最も簡単(しかも無料!)だと思います(↓)。

(参考リンク→)「登記・供託オンライン申請システムとは」 ~登記・供託ねっと(法務省のサイト) より

そして、建物図面・各階平面図(表題登記に必要)など、どうしても書面で提出する書類が出てくるので、これについては「特例方式(※)」を併用します。
申請書作成と提出のみオンラインで行い、図面などの添付資料(紙)は法務局に郵送もしくは直接提出する方法。尚、XMLの知識があれば全ての申請情報をオンラインで作成・提出することも可能です。

この“個人で行うオンライン申請”ですが、(私の知る限り)まだ一般的な書籍が出ていないので、どっかの出版社で作ってくれないかなぁ、、、売れないとは思いますが(苦笑)。

ちなみにオンラインでは(士業向けとは書いてありますが)以下のサイトが詳しくて参考になりました(↓)。
「オンライン申請入門 for 土地家屋調査士、司法書士、行政書士」

まぁ、何より法務省作成の申請ソフトのマニュアル(操作手引書)が非常に充実しているので、以下の 「操作手引書【簡易版】のダウンロード」から、まずは自分の登記に必要な手引書をダウンロードして参照すれば、ほとんどの操作は判ると思います。

(参考リンク→)「操作手引書【簡易版】のダウンロード」 ~登記・供託ねっと(法務省のサイト) より

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以上をまとめると、

(労力はかかりますが)自分で不動産登記を行うことは可能です。かなりの金額の節約にもなるので、時間と意欲がある方はチャレンジしてみると良いでしょう

そして知識ゼロからはじめるなら、まずはリンクで紹介した書籍を一読し、全体像を把握した後に、申請自体は法務省の申請用総合ソフトを使ってオンライン申請(書面の添付資料は特例方式で提出)で行う、というのが現時点でのベストな方法だと思われます。

これから自分で不動産登記を行ってみようという奇特な人に、少しでも参考になれば幸いです。

(おわり)

ミニマルハウス(最小限の家)はコスト的にも良いことだらけ

先日、無事に自宅(注文住宅)の引渡しを受けました。
(過去エントリー→)「賃貸→持家派に転向するので住居コストを比較してみた」

その後、市役所職員が固定資産税算出の為の家屋調査に来たり、「建物表題登記」の申請(※)に関連して法務局の調査員が来たりと、慌ただしい一週間を過ごしました。
登記については、自分でやってみて非常に勉強になったので、あらためてエントリーにします。

今回、はじめて注文住宅を建てて実感したのは、ミニマルハウス(最小限の家)はコスト的にも良いことだらけ」という点です。このエントリーでいくつか挙げてみるので、これから自宅を建てようという方、特に小さな家を検討中の方に少しでも参考になれば幸いです。

ちなみに我が家は平屋、1LDK、約18坪(58m2)のまさに“ミニマルハウス(最小限の家)”です。子供がいるとちょっと心もとないサイズですが、アラフィフの夫婦2人がリタイア後の余生(笑)を過ごすには機能的で十分な広さです。

以下、ミニマルハウスのコストメリットです。

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1.建築費用が安い
当たり前ですね。小さい家は使う建材(基礎材・木材・屋根材・床材・外壁材、細かいところでは壁紙等)が少ないので、その分、住宅価格も安くなります。照明(ダウンライト)の数なんかも少なくて済みます。小さい家を設計することで、あらゆる面でコストダウンが出来ると言っても過言ではありません。ちなみに我が家は家屋だけで約1,300万(税抜き)でした。
(過去エントリー→)「住宅費用をライフスパンで振り返る」

2.ランニングコスト(光熱費)が安い
小さい家なので冷房・暖房効率がすこぶる良いです。まだ長期間住んでいないので、光熱費の実費は判りませんが、一般的なサイズの住宅に比べて確実に安くなりそうです。

3.固定資産税(市税)が安い
冒頭のとおり、市の税務課職員が資産評価に来ましたが、新築時の評価額は概算で630万円だそうです。だいたい建築(実)費用の半分程度ですね。固定資産税は評価額x1.5%なので、来年度(償却▲30%)からの固定資産税(建物のみ※)は67千円/年、但し新築後3年間は50%の減免措置が適用され37千円/年、とのことです。思ったより安い!
※実家の敷地内に建てたので土地の固定資産税は含まれません。

4.不動産取得税(県税)が0円(非課税)
不動産取得税は3.の評価額x3%ですが、新築の場合1,200万円の控除が適用される為、我が家の場合は0円(非課税)となります。非課税(!)はでかいですね。

5.登記登録税が安い
額はそれほど大きくないですが、登記(所有権保存登記)にかかる税金も、基準価格(居宅の場合~87千円/m2)x面積x0.4%となり、家屋が小さいほど安くなります。

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とりあえず現時点でこんな恩恵がありましたが、他にもありそうです。

むろんせっかくの注文住宅なので、コスト面だけでなく“家族が快適に過ごせる家”が第1条件ですが、その条件をクリアさえすれば、住宅は小さいほど様々なコストが安くなります。

注文住宅を設計するときは、ついつい部屋数を増やしたり、各部屋の面積も広く取りがちですが、上記のようなコスト負担を考えて、“ミニマル(最小限)な家”も選択肢の1つとして検討してはいかがでしょうか?

(おわり)

このシリーズは自宅の設計を考えるときにとても参考になりました(↓)