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不動産の価値はロケーション・ロケーション・ロケーション

サンフランシスコ旅行ネタが続きます。今回の旅行では、ダラス時代に知り合った家族を尋ねて昔話に花を咲かせました。
その家族、今はサンフランシスコ市内に車で20分以内という、ベイエリアの一等地に一軒家を借りて住んでいます。羨ましい。。。

下世話だとは思いつつも、思い切って家賃をたずねてみたところ、予想通り4000~5000ドル(日本円で48~60万)のレンジとのこと。

一般的に、「不動産価格=毎年の賃料÷金利(割引率)」で計算出来ますから(収益還元法)、割引率を5%とすると、その資産価値は、

USD1,080K(約1億3千万円)にもなります。

アメリカなので当然庭付きで3ベットルーム以上ですが、さほど大きいという印象は無い、おそらく築10年以上の平均的な物件ですよ!普通の会社員には全く手が出ませんよね~。

聞けば、その辺りの家はほとんどのオーナーがアジア人かインド人で、投資用として所有する物件だそう。その為、オーナーの意向によって(特にマーケット環境が良いときほど)、急に売りたいから来月出て行ってくれ、などということも多く、借り手としてはとても大変なようです。

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そんなこともあり、旅行から戻って、改めて自分の住宅に関する考えを整理してみました。

まず、持ち家か?賃貸か?の議論ですが、もうすでに至るところで語りつくされているように、
「どちらも大差はない。あとは個人の事情と嗜好による。」
というのが、日本での一般的な結論だと思います。

じゃあ、私が何故「賃貸派」を選んでいるかといえば、直接的、間接的な理由がありますが、間接的な理由については過去エントリー「モバイルな住居環境を選ぶ」に書いたとおりです。

今回はもっと直接的な理由、つまり家を買わない“経済的な理由”(書いたように、あくまで個人的事情や嗜好です。)について少しまとめてみます。

1.持ち家購入は高レバレッジ・ハイリスクの一点張り投資である。

橘玲氏の著書にあるように、普通のサラリーマンが持ち家を購入するということは、住宅ローン=借金をして(レバレッジをかけて)、不動産に1点投資するのと同義です。

その意味で「家賃を払うなら、その分でローンを払った方が広い家に住めて得」というレトリックは成り立ちません。住宅ローンという高いレバレッジをかけて、その分のリスクプレミアムを受け取っているのですから。

同じ3,000万円を借りて投資をするなら、もっと分散された、リスクの低いポートフォリオを組んだ金融商品(例えば国際インデックスファンドなど)に投資した方が、“経済的には合理的”ということになります。

2.資産価値の目減りが早く、流動性も低い。

加えて、日本の不動産は東京など一部地域を除き、資産の目減りが非常に早いです。まず、購入した時点で資産価値が15%減少しますし、20年後の資産価値は建屋部分はほぼゼロというのが一般的でしょう。

また、日本人の新築信仰やモビリティ(移動度)の低さもあり、中古住宅市場が未発達ですから、特に一戸建ての流動性はとても低く、投資対象としての価値は低いです。

3.町並みやコミュニティとしての付加価値が無い。

更にアメリカやアジアの新興都市のように、デベロッパーが大規模に住宅地を開発することがほとんどないので、町並みに統一感が無く、また住んでいる層も比較的均一ですから、コミュニティーとしての付加価値(=差別化)も全くありません。

海外不動産はよくも悪くもロケーションロケーションロケーションですから、住宅の価値は土地や建物よりも、優れた住宅環境、利便性、コミュニティ・教育レベルの高さ(下世話に言えばエリアの世帯平均収入)等で決まります。
つまり、その条件さえ揃っていれば、築10年・20年以上でも資産価値がどんどん上がるなんてこともざらです。

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上記のような直接的・経済的な理由から、今後も日本国内で不動産を購入するつもりはありません。

もし不動産を買うとしたら、海外不動産の購入ということになりますが(→参考過去エントリー「サービスは支払いの対価と意識する」)、こちらも為替リスクやカントリーリスク、管理業者の信用度等問題が多いので、結局のところ、個人が不動産を購入するとしたら、せいぜいREITファンドをポートフォリオの一部として購入するのが、一番良いのではないか?というのが今の個人的結論です。

現時点で海外REITはポートフォリオに組み入れていませんが、将来の投資対象のひとつとしては常にウォッチしていきたいと思います。
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